SARL de famille et LMNP: la combinaison gagnante.

La SARL de famille et LMNP (le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel) est un montage fiscal populaire. Il permet des investissements immobiliers locatifs en famille. Et aide à développer un patrimoine immobilier familial.

Avec ce montage, il est possible d’amortir les biens et de réduire le poids des revenus locatifs grâce à une fiscalité avantageuse. Notamment par le régime micro-BIC pour les revenus modestes, ou le régime réel pour les revenus plus élevés. 

Dans cet article, nous explorerons les définitions essentielles et les raisons pour lesquelles cette combinaison est un levier d’optimisation fiscale.

SARL de famille et LMNP : définitions

Avant d’approfondir les avantages de la SARL de famille en tant que structure pour le LMNP, clarifions trois concepts clés :

1. La SARL : 

La société à responsabilité limitée (SARL) est une forme juridique qui limite la responsabilité des associés au montant de leurs apports. Ce qui assure ainsi une protection patrimoniale.

2. La SARL de famille :

Lorsqu’il s’agit d’une SARL de famille, deux spécificités importantes s’appliquent :

·         Les associés doivent appartenir à la même famille (conjoints, ascendants, descendants, frères et sœurs).

·         La SARL de famille permet d’opter pour l’impôt sur le revenu des associés plutôt que pour l’impôt sur les sociétés. Ce qui rend la fiscalité plus avantageuse pour un investissement familial.

3. Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) :

Le terme LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, désigne l’investissement dans des biens immobiliers loués meublés pour générer des revenus locatifs. La location meublée se distingue de la location "vide" ou "nue".

Pourquoi la SARL est-elle la forme juridique optimale pour le LMNP ?

La SARL de famille convient bien aux investisseurs en location meublée, car elle offre une transparence fiscale illimitée, contrairement à une SARL classique. 

Les revenus locatifs sont imposés au niveau des associés. Cela permet aux familles de profiter des avantages de la SARL et des bénéfices fiscaux du statut LMNP.

Dans une SARL classique à l’IS, les revenus locatifs sont d’abord imposés au niveau de la société. Après déduction des charges et amortissements, un bénéfice brut est calculé. Ce dernier est ensuite soumis à 15 % d’IS jusqu'à 38 200 euros, puis à 28 % au-delà de ce seuil.

Les bénéfices restants, versés en dividendes, sont imposés pour chaque associé soit à la flat tax, soit à l'impôt sur le revenu. Ce qui crée une double imposition.

Pour les locations meublées, ce schéma est contraignant car :

• Les revenus sont taxés à deux niveaux, entraînant une imposition globale autour de 45 %.
• Le régime LMNP, qui offre des avantages fiscaux sur les revenus locatifs, n'est pas accessible aux associés de SARL à l’IS.

En revanche, grâce à la transparence fiscale, la SARL de famille ne paie pas directement d’impôts. Les bénéfices sont imposés au niveau des associés, comme dans une SCI. Ce régime permet aux associés de bénéficier des avantages du statut LMNP. Les revenus locatifs sont déclarés en BIC, et les plus-values sont imposées comme des plus-values immobilières.

Quand est ce que c’est possible de créer une LMNP

Pour créer une SARL de famille en LMNP, il faut respecter certaines conditions. Notamment, il faut avoir un lien familial entre les associés et exercer une activité de location meublée. Le régime fiscal de la SARL de famille a été instauré pour permettre aux petites entreprises familiales de bénéficier d'une fiscalité simplifiée.

Selon l’article 239 bis AA du Code général des impôts, seules les SARL formées entre membres d’une même famille peuvent bénéficier de ce statut. Et ce, à condition de pratiquer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Cette structure doit réunir des personnes liées par un lien familial direct ou par le mariage ou un PACS.

La location meublée est considérée comme une activité commerciale et entre donc dans le champ des activités compatibles avec la SARL de famille.

Étapes de création d’une SARL pour le LMNP

Les étapes de création d'une SARL de famille pour un projet LMNP suivent les mêmes procédures qu’une SARL classique :

1. Nomination du gérant : Désignez la ou les personnes qui dirigeront la société et représenteront les associés.
2. Rédaction des statuts : Rédigez un document officiel qui fixe les règles de fonctionnement de la société et les droits des associés.
3. Capital social et dépôt en banque : Chaque associé effectue un apport pour constituer le capital de la SARL. Ce capital est ensuite déposé sur un compte bancaire temporairement bloqué, en attente de l’immatriculation.
4. Publication d’une annonce légale : Cette étape consiste à informer le public de la création de la société. Cela peut se faire en publiant un avis dans un journal habilité.
5. Dossier de création : Préparez l’ensemble des documents requis (statuts, attestation de dépôt des fonds, déclaration des bénéficiaires effectifs, etc.).
6. Immatriculation de la société : Enregistrez la SARL auprès du répertoire national des entreprises (RNE) pour obtenir son existence légale et son numéro SIRET.

Une fois toutes ces formalités accomplies, les associés fondateurs doivent déclarer leur choix du régime fiscal des sociétés de personnes auprès des impôts. Ce choix permet d’être imposé à l’impôt sur le revenu (IR), au lieu de l’impôt sur les sociétés (IS). Il nécessite l’accord de tous les associés et doit être déclaré avant l’ouverture du premier exercice comptable.

À noter que dans le cadre d’une SARL de famille, cette option pour l’IR est illimitée dans le temps. Et ce, tant que le caractère familial de la société est maintenu.

Avantages et inconvénients de la SARL de famille LMNP

Avantages de la LMNP en SARL familiale

Investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP) avec une SARL de famille offre des avantages fiscaux. Cela inclut l’abattement des revenus locatifs, l’amortissement des biens et une meilleure optimisation patrimoniale. Voici les principaux :

• Optimisation fiscale : Grâce au statut LMNP en SARL de famille, les associés peuvent bénéficier d’abattements forfaitaires importants sur leurs revenus locatifs. Par exemple, un abattement de 50 % s'applique aux locations meublées classiques pour des revenus inférieurs à 77 700 €. Pour les locations de tourisme, l'abattement est de 71 % pour des revenus inférieurs à 188 700 €.
• Déduction des charges et amortissement : Avec le régime réel, les associés peuvent déduire les charges, comme les frais de gestion et d'entretien. L’amortissement permet de réduire le revenu imposable sans affecter la valeur de revente du bien.
• Régime des plus-values immobilières : En cas de revente, la SARL de famille permet de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, plus favorable. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, sans tenir compte des amortissements.
• Facilité de transmission du patrimoine : La SARL de famille facilite la transmission des parts sociales entre membres de la famille à moindre coût. Le démembrement de parts sociales est également possible pour optimiser la transmission du patrimoine entre générations.

Inconvénients de la LMNP en SARL familiale

Malgré ses nombreux avantages, le montage LMNP en SARL de famille comporte quelques inconvénients :

• Obligations comptables et fiscales rigoureuses : La gestion d’une SARL de famille nécessite une comptabilité stricte. Elle implique également des déclarations fiscales. Ces obligations peuvent nécessiter l’assistance d’un expert-comptable.
• Formalités administratives : Les associés doivent tenir une comptabilité détaillée et déposer les comptes annuels chaque année. Des obligations fiscales déclaratives supplémentaires (déclaration annuelle de résultats, etc.) sont également requises, ajoutant une charge de travail importante.

Autres formes juridiques possibles pour le LMNP

Le statut LMNP peut s’appliquer à d’autres structures comme la SNC, l’EURL ou la SCI.

La SCI ou l'EURL offrent une certaine flexibilité et sont plus simples à mettre en place, mais la transparence fiscale est moins importante et la protection du patrimoine peut être limitée. En revanche, la SARL de famille assure une transparence fiscale quasi totale, protège mieux votre patrimoine personnel et est particulièrement adaptée aux investissements familiaux.

Pour conclure

La SARL de famille en LMNP est une solution d’optimisation fiscale. Elle est idéale pour les investisseurs familiaux qui veulent louer des meublés. Ce montage présente une protection du patrimoine, une fiscalité avantageuse et une gestion facilitée entre associés. Ce choix judicieux permet aux familles d’investir sereinement dans l’immobilier locatif meublé, tout en maximisant leurs bénéfices.

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