SARL de famille ou SCI : comment choisir ?

SARL de famille ou SCI ? Bien que toutes les deux sont adaptées à l’investissement locatif, elles se distinguent par leurs caractéristiques et leur fonctionnement. 

Le choix de la structure juridique idéale dépendra des contraintes personnelles, des objectifs patrimoniaux et de la situation propre de chaque investisseur. Cet article vous propose une analyse comparative de ces deux formes juridiques pour vous aider à faire le bon choix.

SARL de Famille et SCI, les définitions

Qu’est-ce que la SARL de famille

Une SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une société commerciale où plusieurs associés détiennent des parts sociales et leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.

La SARL de famille se distingue par le fait que tous les associés doivent être de la même famille, c’est-à-dire liés par un lien de sang ou d’alliance, comme entre époux, parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, ou frères et sœurs. Les relations familiales plus éloignées, comme celles entre cousins ou oncles et neveux, ne permettent pas de constituer une SARL de famille.

Pour créer une SARL de famille, il faut un capital social minimum de 1 euro, avec un minimum de 2 associés et un maximum de 100 associés, bien que ce plafond soit rarement atteint pour ce type de société. 

Qu’est-ce que la SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique principalement destinée à la gestion de biens immobiliers. Elle ne peut pas exercer une activité commerciale comme activité principale. 

Il existe plusieurs types de SCI en fonction des objectifs de gestion :

• La SCI de gestion ou de location : pour l’acquisition et la gestion à long terme de biens immobiliers ;
• La SCI de construction-vente : dédiée à l’acquisition de terrains en vue de construire et revendre des bâtiments ;
• La SCI d’attribution qui permet la division d’un bien immobilier entre associés ;
• La SCI familiale : destinée à la gestion de patrimoine immobilier familial.

La SCI nécessite au moins deux associés, sans maximum imposé, et un capital social minimum d’un euro. Chaque associé est responsable des dettes de la SCI proportionnellement à son apport.

SARL de famille ou SCI : quelle responsabilité pour les associés ?

L'étendue de la responsabilité des associés est un élément essentiel à considérer lors du choix entre une SARL de famille et une SCI. Dans une SARL de famille, les associés ont une responsabilité limitée. Cela signifie qu'ils ne risquent que leur apport au capital social pour les dettes de la société. Autrement dit, en cas de difficultés financières, les créanciers ne pourront réclamer aux associés que la somme de leur investissement initial.

En revanche, dans une SCI, la responsabilité des associés est dite indéfinie. Cela signifie que chaque associé peut être responsable des dettes de la SCI avec son patrimoine personnel. Cela arrive si la société ne peut pas payer.

Cependant, cette responsabilité est proportionnelle. Chaque associé doit payer selon sa part dans le capital social. En plus, la responsabilité des associés dans une SCI n'est pas solidaire.

Cela veut dire que les créanciers doivent d'abord demander à la SCI de payer. Ils ne peuvent demander aux associés qu'après cela. Il est aussi possible de réduire ce risque. Cela peut se faire en intégrant une autre société comme associée de la SCI.

Les SCI familiales suivent le même principe de responsabilité que les SCI classiques. Et ce, sans limitation pour les associés, mais en tenant compte de leur proportion de parts.

En résumé la responsabilité est limitée au montant de l'apport dans une SARL de famille, et indéfinie mais proportionnelle dans une SCI.

SARL de Famille ou SCI : quel choix pour une transmission patrimoniale optimale ?

La question de la transmission patrimoniale est un critère déterminant pour les investisseurs souhaitant organiser leur succession. Les modalités de transmission des parts sociales diffèrent entre la SARL de famille et la SCI. Ce qui offre à chacune des avantages spécifiques pour la transmission familiale.

Transmission en SARL de Famille

Dans une SARL de famille, la transmission de parts sociales est en général encadrée par les statuts. Cependant, la loi prévoit que les parts sont « librement transmissibles par voie de succession ou en cas de liquidation de communauté entre époux ». Et elles peuvent être cédées librement entre conjoints, ascendants et descendants. En d'autres termes, les cessions de parts sociales sont simplifiées au sein de la famille.

Un atout notable pour la transmission en SARL de famille est le dispositif Dutreil. Il permet une exonération partielle des droits de succession et de donation. Ce qui offre un abattement de 75 % sur la valeur des parts transmises.

De plus, contrairement à une SARL classique où la cession de parts entraîne une imposition sur les plus-values, la SARL de famille bénéficie d’une exonération d’impôt sur les plus-values en cas de cession sous certaines conditions.

Transmission en SCI

La SCI est une structure particulièrement favorable pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier. Contrairement à la détention directe de biens immobiliers, la SCI permet aux héritiers d’éviter le partage physique du bien immobilier. Le patrimoine reste dans la SCI et est transmis sous forme de parts sociales, assurant ainsi une continuité dans la gestion.

La SCI permet aussi de faciliter les donations progressives en bénéficiant des abattements fiscaux. Les parents peuvent transmettre des parts à leurs enfants sans payer de droits de donation. Ils peuvent transmettre jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans.

En choisissant de transmettre la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit, ils peuvent continuer à percevoir les revenus locatifs tout en préparant la transmission. À leur décès, les enfants deviendront pleinement propriétaires sans frais ni droits de succession supplémentaires.

SARL de famille ou SCI : quels avantages pour le régime LMNP ?

Le régime Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP) est avantageux fiscalement pour les investisseurs en location meublée. Il permet des réductions d'impôts intéressantes. Ce statut concerne les sociétés qui louent un bien meublé en location longue durée ou saisonnière.

Pour être éligible, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros par an et par associé. De plus, ces recettes doivent représenter moins de 50 % des revenus totaux des associés.

Les avantages du régime LMNP en SARL de famille

La SARL de famille permet aux associés de bénéficier du régime LMNP. Ce qui offre ainsi deux choix d'imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel BIC.

• Régime micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % s’applique sur les recettes brutes. Le montant restant étant soumis à l'impôt sur le revenu.
• Régime réel BIC : il permet de déduire les charges courantes et de pratiquer l’amortissement du bien immobilier, réduisant ainsi le montant imposable.

En cas de vente d’un bien meublé, le régime LMNP permet d'obtenir des abattements fiscaux sur la plus-value. Ces abattements sont calculés en fonction de la durée de détention du bien. Ils réduisent ainsi la fiscalité sur cette plus-value.

Limites du régime LMNP en SCI

La SCI n’est pas éligible au statut LMNP car elle est une société civile. La location meublée est une activité commerciale. Si une SCI perçoit plus de 10 % de ses revenus locatifs en meublé, elle doit payer l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime entraîne une double imposition : la SCI paye l’IS sur ses revenus, puis les associés paient des impôts sur les dividendes reçus.

Ainsi, pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux du LMNP, la SARL de famille se révèle être la structure idéale.

Les contraintes de la SARL de famille

La SARL de famille présente des obligations fiscales et comptables plus lourdes que la SCI. Sa nature familiale peut aussi poser des problèmes de gestion. En cas de cession de parts à un tiers ou de conflits familiaux (comme un divorce), elle pourrait devoir se transformer en SARL classique. Dans ce cas, elle perdrait certains avantages fiscaux.

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